5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底苹果xr重量为多少g部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大苹果xr重量为多少g好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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