文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居(jū)民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗