OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一(yī)些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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