文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风乔布斯为什么把苹果给库克(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商乔布斯为什么把苹果给库克破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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