OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁科技的(de)事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年(nián)内二(可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁èr)级(jí)市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人(rén)有那么多储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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