cos180°是多少，cos180度等于多少

　　“现在的房地产很难(nán)再出(chū)现像过去十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分(fcos180°是多少，cos180度等于多少ēn)化(huà)的愈加明显(xiǎn)，让机构和(hé)投(tóu)资(zī)者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无(wú)论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参考

　　那(nà)么如何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天(tiān)，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外(wài)，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的(de)国资背(bèi)景的、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前(qián)没(méi)有(yǒu)踩过红(hóng)线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房(fáng)地产的开发资(zī)金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行(xíng)的信(xìn)贷(dài)倾向是不太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷(dài)款的，房企的主要(yào)资金来源来自(zì)新盘的销售。但(dàn)今年新房的销(xiāo)售情况(kuàng)相较一(yī)般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困(kùn)难，所以整个行业(yè)出现了一个很(hěn)明显的分化(huà)，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等各个(gè)方面都非常明cos180°是多少，cos180度等于多少显。现在有(yǒu)国资背(bèi)景的房企(qǐ)在(zài)资(zī)本市(shì)场表现(xiàn)相(xiāng)对较好(hǎo)，但没(méi)有国资背(bèi)景(jǐng)的民(mín)营房企(qǐ)股价(jià)大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们(men)的(de)逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势(shì)，更(gèng)具(jù)体一(yī)点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内(nèi)的(de)最低(dī)水平；利(lì)润率(lǜ)是不(bù)是(shì)行业内最高的；融资(zī)成本是否是行(xíng)业内最低的；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业(yè)内最低的(de)；这(zhè)些都是我们(men)看(kàn)重(zhòng)的一家房(fáng)企的(de)综合成(chéng)本。

　　需(xū)要注意(yì)的是(shì)，能够同时满足(zú)上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南(nán)城(chéng)投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城投控股等(děng)国(guó)央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有着较稳健特色(sè)的国(guó)央(yāng)企房企，其财务(wù)指标(biāo)称得(dé)上完全(quán)健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而更(gèng)加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至(zhì)地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏(zòu)把握(wò)准确(què)，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过(guò)于激进(jìn)的扩张拿地(dì)节奏(zòu)也(yě)有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一(yī)家房企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其(qí)开始在一(yī)线城市进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三(sān)分之(zhī)一。与此同时，该(gāi)房企(qǐ)新购入(rù)地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业就符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半也(yě)主要集中在强二线和(hé)二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子(zi)。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家(jiā)房(fáng)企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企(qǐ)的净负债率水平(píng)，在我看来(lái)，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标准(zhǔn)要比“三道(dào)红线”对房企的净负债率要(yào)求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地(dì)产行业的(de)复苏(sū)速度并没有(yǒu)那(nà)么快(kuài)，所以要规避公司净负(fù)债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中国(guó)金茂、华(huá)发(fā)股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城(chéng)中国、保利发(fā)展等房企2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负(fù)债率(lǜ)持(chí)续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外(wài)发(fā)展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的同时，也较好地控制了(le)公司的扩张速度(dù)与(yǔ)净负债(zhài)率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢(yíng)家”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出(chū)，实(shí)际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的实际(jì)表现上，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流(liú)通(tōng)股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵(líng)活配置混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限公(gōng)司就长期(qī)持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产(chǎn)公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年时(shí)间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的持续(xù)增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来(lái)自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳居杭州房企(qǐ)销售排(pái)名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现，也(yě)让滨(bīn)江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的是，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股价翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中(zhōng)调研。滨江集团发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家(jiā)机构(gòu)调(diào)研。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链上的中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游(yóu)应用行(xíng)业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发(fā)环节与上游材料端息息(xī)相关(guān)，新盘开工不(bù)足(zú)导致上游(yóu)不被看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的(de)住房规模越来越大，随(suí)着时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新的(de)需求也会越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的(de)增长却一直都(dōu)很好。对于地(dì)产产业链(liàn)，我们相对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业(yè)，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居(jū)装饰(shì)等(děng)。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相关赛(sài)道龙头年(nián)内表现的(de)统计，目前暂居(jū)前两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要(yào)从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创(chuàng)“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报告(gào)显示，报告(gào)期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的(de)十大流通股股(gǔ)东来看，能够(gòu)发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公(gōng)募的(de)中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值(zhí)、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私(sī)募的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房(fáng)地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的(de)家居板(bǎn)块也因疫(yì)情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板块中年内表现(xiàn)最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一时间段(duàn)，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还(hái)是归母净利润(rùn)，公司都实(shí)现了同(tóng)比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧(huì)眼独(dú)具，一季报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和广发(fā)安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也(yě)成为志(zhì)邦家(jiā)居(jū)十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对(duì)于(yú)定制(zhì)家居(jū)类标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一(yī)家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜(guì)中(zhōng)，他管理的(de)全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股股东(dōng)，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的(de)物(wù)业(yè)股(gǔ)也越(yuè)来越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过(guò)这类标的(de)大多在香港(gǎng)上市(shì)，如何选择(zé)成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海公(gōng)募基金经理举例(lì)分析：“物业服务不(bù)是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的(de)是市(shì)场(chǎng)化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每年(nián)到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分(fēn)项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安这些固定人员(yuán)成本的年(nián)度增长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做到提价难度(dù)是非(fēi)常大的(de)。但是(shì)该公(gōng)司能在业(yè)内(nèi)做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服(fú)务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

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