饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qi无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释áng)从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐(无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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