近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派(pài电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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