文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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