饱(bǎo)受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部(一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(f一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的ú)务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当(dāng)前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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