OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最(莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思zuì)近几(jǐ)个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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