文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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