5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务(wù)实之举。毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗p>

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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