5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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