近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(f华大基因有国家背景吗ēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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