万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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