导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(顶的速度越来越快越叫的原因jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)顶的速度越来越快越叫的原因势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡顶的速度越来越快越叫的原因人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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