文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的(de)合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思