饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对(duì)称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明(míng)确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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