5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个(一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第(dì一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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