万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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