文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办(bà飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗n)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗)为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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