5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(f保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次ēn)化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子(z保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次i)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次