饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房(fáng)禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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