近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈(乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jì乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲ng)值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲