万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的(de)高端(duān)人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金(j长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名īn)商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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