导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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