OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释(s不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思hì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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