万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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