近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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