文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(j新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久ī)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律(lǜ新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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