文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(q打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人ī)付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人yǒu)资(zī)金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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