文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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