饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确(què)具体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出(chū)具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格(gé什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空)和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房价什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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