5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知华大基因是国企吗上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi华大基因是国企吗)公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位华大基因是国企吗(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销售份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的(de)基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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