“现在(zài)的房地产很难再出现像过去十年的(de)系统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产(chǎn)行业(yè)分化的愈加明显(xiǎn)，让(ràng)机(jī)构和投资(zī)者(zhě)的关注度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指出，从行(xíng)业来(lái)看(kàn)，无论是业绩(jì)，还是估(gū)值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最(zuì)底部，而(ér)且是反复地杀到了(le)底部，再往下(xià)的(de)空间已经(jīng)不大了。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)赛(sài)道中(zhōng)进行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足(zú)以下三(sān)个基(jī)准：有大的(de)国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注一下今(jīn)年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房(fáng)企的主要资金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一下(xià)，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主要(yào)还是那些(xiē)有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出(chū)现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融(róng)资等(děng)各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资背景的(de)房企在资本市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)相对较好(hǎo)，但(dàn)没有国资背景的民营(yíng)房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖掘(jué)，我们(men)会特别(bié)重视企业的成(chéng)本(běn)优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净(jìng)负债(zhài)率）是不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建安(ān)成(chéng)本(běn)是否也是(shì)业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是，能够同(tóng)时满足上述条(tiáo)件的房(fáng)企并不多。即(jí)便是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化(huà)的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光(guāng)明地(dì)产(chǎn)、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特色的(de)国央企房企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍是少数。而(ér)更(gèng)加值(zhí)得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又(yòu)进一步(bù)考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于(yú)房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的(de)净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉到(dào)机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时(shí)，该房企(qǐ)新购入(rù)地块也(yě)实现了快(kuài)速的(de)开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年(nián)拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一(yī)线城市，另外一(yī)半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二线和(hé)二线城市；另一(yī)方(fāng)面，它(tā)的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企(qǐ)的扩张速度(dù)让人感觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的(de)民营企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率扩(kuò)张得(dé)太快，但(dàn)未来的(de)两年市场没有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如(rú)何来衡量一家(jiā)房企(qǐ)的扩张速度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看(kàn)房企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看来，这个比(bǐ)例(lì)如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于快速了(le)。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的(de)复(fù)苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避(bì)公(gōng)司净负债率提高到(dào)一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较(jiào)积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债率持续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在(zài)践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地(dì)控(kòng)制了(le)公司的扩张速度与净负债(zhài)率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民(mín)营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同(tóng)一筛(shāi)选标(biāo)准(zhǔn)来看国(guó)央企与民(mín)营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠(qú)道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也(yě)并不意味着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数(shù)民营房企同样(yàng)受到机(jī)构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通股东(dōng)中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中国(guó)工商(shāng)银行股份有限公司(sī)－景顺(shùn)长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置混合型证券投资基金(jīn)”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资(zī)产管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报(bào)，该资产公司(sī)的几只产(chǎn)品合计(jì)持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股(gǔ)，约(yuē)占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)受青睐，和其自身(shēn)的基本(běn)面表现存在一(yī)定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近三年时间(jiān)，房地产市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡(pō)路(lù)”，但(dàn)作为杭(háng)州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是(shì)表现出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归母(mǔ)净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布的(de)2023年一季报，今年一(yī)季度(dù)，滨江集团更是实(shí)现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭(háng)州地区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地(dì)区(qū)的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近六(liù)成。近(jìn)三年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储补充同样(yàng)较为积极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的(de)本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的较突出表现，也(yě)让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价(jià)翻了超一(yī)倍以上，而近期(qī)，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于(yú)5月10日接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发只(zhǐ)是(shì)房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链上的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进(jìn)入存量房时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的(de)家(jiā)装家(jiā)居领(lǐng)域，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好(hǎo)，因(yīn)为居(jū)民(mín)保有(yǒu)的住(zhù)房规(guī)模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来(lái)自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是(shì)前者在(zài)月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设(shè)计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报(bào)的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，能够发现该股(gǔ)早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，中欧的两只基(jī)金(jīn)都是价值派(pài)基金(jīn)经理曹(cáo)名长在(zài)管(guǎn)的产品，首季其同时重千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么(zhòng)仓的(de)房地产产(chǎn)业链股票还有金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时(shí)的家居板(bǎn)块(kuài)也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家(jiā)居(jū)。同一(yī)时间段(duàn)，该股年内上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是营(yíng)收(shōu)还是(shì)归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发(fā)基(jī)金经理罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报(bào)中(zhōng)他(tā)管理(lǐ)的广发策略优选和广(guǎng)发安(ān)宏回报均增加了持股，而(ér)这两只产(chǎn)品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱(chú)柜(guì)中，他(tā)管理的全部三(sān)只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也越来越被机构所青睐(lài)，不过(guò)这类(lèi)标的大多(duō)在香港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛利的(de)行业(yè)，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比是比较(jiào)高(gāo)的，每年(nián)到(dào)期(qī)的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还(hái)能做到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品(pǐn)提价的(de)公司很少，因为物业公司很容易(yì)一(yī)开始是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过(guò)服务没有特别好(hǎo)，客户没有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到提价(jià)难度是非常大的(de)。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做(zuò)到到期之后提价率比较高，这跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较好的服务是有(yǒu)关系的。”他(tā)进一步强调。

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