5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐ母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理n)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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