文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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