“现在的房地产很难再(zài)出现像(xiàng)过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集(jí)团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地(dì)杀到(dào)了(le)底部，再往下的(de)空间已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要(yào)参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天(tiān)，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出，需(xū)要满足以(yǐ)下三个基准：有大(dà)的(de)国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发资金来源，可(kě)以发(fā)现，其实银行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金(jīn)来源来(lái)自(zì)新盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很(hěn)明(míng)显的分化，无论是(shì)在销售(shòu)，还是融资(zī)等各个方面都非常明显。现在有国资(zī)背景的房企在资(zī)本市场表(biǎo)现相对较(jiào)好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈(c中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格hén)昊扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地产行业(yè)内，我们的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会(huì)特别重(zhòng)视企业的成(chéng)本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是行(xíng)业内的最低(dī)水平；利润率是不是(shì)行业内最(zuì)高的(de)；融资成本是否是(shì)行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内(nèi)最(zuì)低的；这些都是我们(men)看重(zhòng)的一(yī)家(jiā)房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件的房企并不多。即便是(shì)在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，天(tiān)房(fáng)发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发(fā)展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份(fèn)、城(chéng)投控股等国央企(qǐ)房(fáng)企也(yě)踩了(le)“三(sān)道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央企(qǐ)房企，其(qí)财(cái)务指标称得(dé)上完全健康(kāng)的仍(réng)是少数。而更加值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至(zhì)地方国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判未来(lái)市(shì)场，以及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年(nián)开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明(míng)显感觉到机会来了，其(qí)开(kāi)始(shǐ)在一线城(chéng)市(shì)进(jìn)行大(dà)举拿地(dì)，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多(duō)弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其(qí)中一半在一(yī)线城(chéng)市，另外一半也(yě)主要(yào)集中在强二(èr)线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企的(de)扩张(zhāng)速(sù)度让人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的(de)章法仍要(yào)小心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一(yī)家(jiā)房企的扩张速度是(shì)否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了(le)。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)要求不得高于(yú)100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的(de)复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债率(lǜ)提高到(dào)一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司的(de)扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在(zài)各(gè)维(wéi)度(dù)的(de)实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资(zī)成本(běn)更低，融资(zī)渠(qú)道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍有少数(shù)民(mín)营房企同样受到(dào)机(jī)构的青睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流(liú)通股东中新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司(sī)－景(jǐng)顺(shùn)长城中(zhōng)国(guó)回报灵活(huó)配置混合型证券投资基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一六组(zǔ)合(hé)”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公(gōng)司(sī)就(jiù)长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该(gāi)资产公司(sī)的(de)几只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州本(běn)土房(fáng)企的滨江集团(tuán)仍是表现出(chū)较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等(děng)多维(wéi)度(dù)都表(biǎo)现了(le)较强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍(réng)能保持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到(dào)近(jìn)六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭(háng)州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团的房企排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲(chōng)进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销(xiāo)售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的(de)集中调研(yán)。滨江集(jí)团(tuán)发布(bù)公告(gào)表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要(yào)为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的(de)采访，房地产开(kāi)发环节与(yǔ)上游(yóu)材料端(duān)息(xī)息相关(guān)，新盘(pán)开(kāi)工(gōng)不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家(jiā)居(jū)领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的(de)需求也会越来(lái)越多。美国过(guò)去的数据(jù)充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费(fèi)的(de)增长却一直都很好(hǎo)。对于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中(zhōng)相关(guān)赛(sài)道(dào)龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居(jū)前(qián)两位的都(dōu)是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是(shì)富安(ān)娜和水(shuǐ)星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月线连收(shōu)七(qī)根(gēn)阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告(gào)显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司一(yī)季报的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，能够(gòu)发现该(gāi)股早已成(chéng)为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜力(lì)价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价(jià)值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长在(zài)管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风(fēng)光一(yī)时的家居板(bǎn)块也因疫(yì)情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年(nián)内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年(nián)内上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩来看，无论是营(yíng)收(shōu)还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发基金(jīn)经(jīng)理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报(bào)中他管理的广发策略(lüè)优选和广发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于(yú)定制家居类标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一(yī)家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的(de)全(quán)部三只产品均登榜十大流通(tōng)股股东，其(qí)也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的(de)物业股(gǔ)也(yě)越(yuè)来越被机(jī)构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择(zé)成(chéng)为难(nán)题(tí)。对此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理举例分析：“物业(yè)服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司(sī)还(hái)是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到期的(de)合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格合同(tóng)周(zhōu)期还能做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的，后面(miàn)因为(wèi)保(bǎo)安(ān)这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那(nà)么满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位(wèi)和比较好的(de)服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

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