近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REIkj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心Ts分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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