近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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