近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金(当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日jīn)的(de)归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许经当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权(quán)REIT当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日s的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日