导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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