文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(f精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字ù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字rong>

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。