OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区(qū)类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召开的(de)业(yè)绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门)11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内(我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能(néng)得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物(wù)业(yè)。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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