一线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指(zhǐ)导价的(de)消息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条消(xiāo)息(xī)为什么这么重要？首先(xiān)二手房指导价被称为(wèi)“核弹(dàn)级(jí)”政策(cè)，其次(cì)深圳几(jǐ)乎是最后(hòu)一个还在(zài)“认(rèn)真(zhēn)”实(shí)施这条政策的城市(shì)，最后深(shēn)圳是房价(jià)前三的核心城市。所以，深圳的一举(jǔ)一(yī)动都具有(yǒu)风向标意义。

　　有分析(xī)人(rén)士指出(chū)，深圳二(èr)手房指导价如果取消，首先有利(lì)于深圳二(èr)手房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有利(lì)于深(shēn)圳(zhèn)楼市总体回暖(nuǎn)，最后深圳楼市(shì)回暖有利于(yú)全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的(de)“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指(zhǐ)导(dǎo)价”正式结束。传言称(chēng)：二手房贷款不按(àn)官方参考价（指导(dǎo)价），银行核定(dìng)房价以网(wǎng)签备(bèi)案(àn)价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参(cān)考价真正变成(chéng)了“参考价”。

　　目前没有看到(dào)官方文(wén)件。据(jù)证券(quàn)时报(bào)21日消息，目前深圳多家(jiā)大(dà)行表示“尚未接(jiē)到正式通知，目前(qián)仍按(àn)参考价(jià)办理按(àn)揭”。所(suǒ)以(yǐ)还需(xū)要(yào)持续的关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃(yuè)进认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷款等领域按照新的规则进(jìn)行，但不会出(chū)台正式文(wén)件。

　　有时候(hòu)，有(yǒu)些事情，是不用发文(wén)件的。毕竟(jìng)可以(yǐ)“窗(chuāng)口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市(shì)二(èr)手房指导价(jià)横(héng)空出世。当时，深圳一口气公(gōng)布了全(quán)市3595个小(xiǎo)区(qū)的(de)参(cān)考价，很多南(nán)山、福田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直(zhí)接按照当(dāng)时(shí)的市(shì)场价(jià)打了5折、6折来(lái)“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来(lái)计算首(shǒu)付、发放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉得厉(lì)害，但经历了(le)这两(liǎng)年的(de)痛苦，才深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的房子(zi)，如果(guǒ)不“指(zhǐ)导”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打七折即700万，那(nà)么首付(fù)3成(chéng)210万，加(jiā)上需要全款支(zhī)付的部分，实际首付去(qù)到了510万，相当于首付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直接让(ràng)大批量买家，失去了购(gòu)房能力(lì)，相(xiāng)当于强(qiáng)势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房参考价(jià)以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了，这条政策的(de科兴是美国的还是中国的)“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指导(dǎo)价的10个城市，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二手(shǒu)房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数(shù)据为例(lì)，全国(guó)70个大中城市房价(jià)只有6个同比上涨，其(qí)他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人(rén)付出(chū)了(le)沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数(sh科兴是美国的还是中国的ù)据显示：成交量上，二手房指导价(jià)出(chū)台当年，深圳二手住宅成(chéng)交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续(xù)腰(yāo)斩(zhǎn)，成(chéng)交量同(tóng)比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创近二十年最低(dī)记(jì)录，相较2020市场高(gāo)峰缩水近八成。

　　价(jià)格方面(miàn)，与二手房(fáng)指导价发(fā)布当月相(xiāng)比，如今(jīn)二(èr)手房挂(guà)牌价低于及(jí)接近参考(kǎo)价的(de)房源(yuán)占比大幅(fú)增加。2023年一季度，深圳各区二手(shǒu)房成(chéng)交TOP10小区中，过半成交价低于(yú)参考价(jià)。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实经历(lì)其中的(de)人，才能深切的感知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一位(wèi)码农三年前(qián)高杠杆买(mǎi)了2套(tào)华润城，月(yuè)供12万(wàn)，最终亏损1000万破(pò)产。据(jù)媒体推(tuī)测，如(rú)果案例属实，买(mǎi)家的实际(jì)购房(fáng)成本高达20万/平，目前价格(gé)跌至14万/平，叠加这三年的房贷(dài)和持有成(chéng)本，差不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一(yī)大批(pī)人这两年(nián)感(gǎn)受(shòu)到了太多“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下多年新(xīn)低，学区房神话不(bù)再，房(fáng)产(chǎn)中介的(de)日子(zi)难过，投资(zī)客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实(shí)施(shī)了二手房指导价(jià)的(de)城市陆(lù)陆续续低调(diào)退出，目前只有深圳还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义(yì)明显(xiǎn)

　　最(zuì)近一(yī)线城市也不端着了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑(lǜ)予以(yǐ)多孩家庭在(zài)新房计分(fēn)制度(dù)政策上的支持。

　　从(cóng)最新(xīn)公布的3月(yuè)份(fèn)70个大(dà)中城市商品住宅销售价格变动情况来看，广州(zhōu)、深圳的新房、二手房(fáng)价格仍然(rán)是(shì)同比(bǐ)去年依然是下降的(de)。

　　北(běi)京、上海已经同(tóng)比增长(zhǎng)了，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南(nán)京、合肥等城市价格(gé)都是同比上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实(shí)上，上面(miàn)可能更急。3月(yuè)份，两部门联(lián)合发文(wén)，全面推动(dòng)二手房(fáng)“带(dài)押(yā)过户”全国实施(shī)，这是一条被广泛好评的新政。对(duì)于激活二(èr)手房交易(yì)，具有(yǒu)定海(hǎi)神针般的作(zuò)用。

　　住建部部长(zhǎng)倪(ní)虹近日更是指出：建筑业、房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业要发挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归到常识，从字面(miàn)理解一下这(zhè)两个词，意思就是(shì)——顶梁柱如果不行了，上面不就塌(tā)了(le)嘛？压(yā)舱石如果(guǒ)压不住，小(xiǎo)船不就翻(fān)了？

　　也许(xǔ)，今(jīn)年扶(fú)持楼市(shì)的(de)政策，还有一大波正在路上...

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