5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报(bào)，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反(410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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