莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱>导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回(h莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱uí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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