近两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REI咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉Ts二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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