饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对(duì)居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意义(yì十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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